时隔很久没写长文了，最近结合本人在智慧空间行业5年来的经历以及最近看到的一本好书《产业地产/产业园区：规划、招商、运营实战》一书中的一些内容聊聊“智慧园区”。正处于这个行业的同仁不要错过哟，欢迎一起加V交流探讨；

目录

一、关于园区

1.背景与现状

2.产业园区的三驾马车

2.1物业是基础（基础内容/贴心就好）

2.2商业是保障（配套内容/适合就好）

2.3产业是核心

2.3.1规划

·找准园区的定位

·找到核心行业的龙头

·和区政府站一条线

2.3.2招商

·围绕核心产业去招商（上下游/服务链）

·优惠政策/营销价格

2.3.3运营

·运营即是招商/PLG

·适合企业的公共服务

·要谈概念/但不空谈概念

二、关于智慧

1.达到智慧要经历什么

1.1信息化

1.2数字化

1.3智慧化

2.智慧的定义，我们满足了多少

2.1记忆和计算

2.3分析和研判

2.4自驱与决断

3.到达智慧的阻碍有哪些

3.1设备的老旧化

3.2物联技术的手段

3.3感知硬件的发展

3.4数字孪生的精细化

3.5园区管理人员的认知水平

一、什么是园区

1.背景与现状

大体上来讲，园区或者地产行业可以粗略分为三类：产业类、商业类、住宅类；

传统地产行业以住宅类、商业类居多，产业类较为稀少；

当房地产市场连续低迷，产业才脱颖而出，焕发地产行业的第二春；

传统地产无论是住宅还是商业，都是在当房东/收房租，处于一个较为初级的阶段；

而当产业地产开始吃香，有更多的人涌入这个领域，虽然他们也并未想好该如何去做好产业地产；

原来做地产的，开始恶补产业经济课；​

原来非地产企业的，开始疯狂圈地，两者殊途同归；

但进入之后，怎么做呢，大家都在抄，其实并没有自己的核心玩法和深度认知。以致国内园区出现千园一面的现状，短期内可能也不会有改善；

时间一久，产业做不好，最后实在没办法。

结果要么就是不择企：只要愿意来，我也不挑了也不要核心行业了，也不要生态了；

要么就是不择类：产业园区改商业街，改住宅区；

当然，如果出现上述情况还好，更有甚者就是变成一座“鬼城”。

那么本文主要针对的也是产业地产领域，而不是传统地产，住宅地产/商业地产无非就是物业和账单那点事。对于目前地产行业的发展来说，没有太多可谈之处；

而产业地产正处于向上的发展期，拥有无限美好的明天。

产业园又可以细分小类，如科技园、创意园、大学园、文化园、农业园、工业园以及其他特色产业园类等等，可谓是遍地开花；

聊智慧园区，先得聊园区，不懂园区，谈何智慧~

所以我们今天会拿大篇幅来聊园区，而不是聊大家耳朵听长茧的物联网、云计算、大数据、数字孪生IOC...

2.产业园区的三驾马车

产业、商业、物业，三业并举，方能成事！

对于产业园区而言

物业只是基础，如同工薪阶层的“底薪”

底薪都拿不好，这活干不了；

商业是保障，如同工薪阶层的“福利”

五险一金缴纳的等级高，让我更爱这家公司

而产业是驱动，如同工薪阶层的“奖金”

凭什么每天打鸡血，因为有奖金

让我们浅聊这三点。

2.1物业是基础（基础内容/贴心就好）

物业是传统地产行业主要的，可能也是唯一的要干好的事；

但对于新兴的产业地产来说，这可能是最基本要干好的事；

入驻园区之后，员工上下班等电梯都要10好几分钟，这活怎么干得开心呢；

园区的卫生环境都打理得不好，在园区办公生活的职场人士怎么留得住呢；

设备的管养周期过长，老旧和损坏严重，怎么对得起新兴园区的四个大字呢；

停个车都不方便，你说你智慧在哪勒；

车被刮了，找个人都找不着，说好的监控覆盖率和安全勒；

物业，对内做好管理，对外提供贴心的服务。让园区的办公和居住人士都满意；

物业管理：设备维保、安保巡更、保洁巡查、环境绿化...；

物业服务：园区随手拍、物管码、一键找管家、园区跑腿、访客预约、车位预定...；

物业，只是一个园区的基础，亲身经历的例子：

我们有一次去调研园区的企业需求，某企业抱怨道：

“老是停电都没通知，我们这大机器一开一关之间可不是小事啊，能不能先把基本的做到位呢；电都没法做好保障，聊什么企业服务啊”

2.2商业是保障（配套内容/适合就好）

商业，对于传统住宅地产只是一小部份，一些自动售货机、便利店就可以了；

商业，对于传统商业地产是最主要的部份，以丰富的内容吸引流量；

而对于产业而言，既不可无、不可贫，又不可冗余；

商业即配套服务，产业园区都是职场人士，面对不同类型的园区和行业特性，他们需要什么，我们还需了解并投其所好；

比如除非是产城融合体，否则服装品牌对于产业地产就是多余的；

比如产业地产的创意园一类，咖啡店是必然的标配；

不可无，不可贫，不可冗余！

另外提一嘴，住宅类：人才公寓，对于产业区也是可以考虑的；

2.3产业是核心

重点来了~

产业园区，产业园区，产业当然才是重点；

物业和商业做好了，算是良好，产业招商和运营做好了，才能称得上是优秀；

产业方面大致分为三步走：①规划 ②招商 ③运营

如果要深说细说，内容实在太多，限于本人的专业能力和文章的篇幅，实在无法周到说明；

如果想要更加全面细致了解，请移步至《产业地产/产业园区：规划、招商、运营实战》一书；

感受作者文字表达的魅力和扎实的产业地产理解。

2.3.1规划

（1）找准园区的定位

产业园区自有它的特定，找好自身的定位尤为重要，且与地理位置也息息相关；

总部经济

不管自身所处位置就跟风大搞总部基地，最后悲剧的不在少数；

“在新一轮的大转移背景下，二三线城市要找准自身定位，不要耻于做制造基地而不顾自身条件盲目跟风发展总部经济，这样无异于拔苗助长，甚至失去产业大转移带来的良好机遇”

产业地位与选址

工业园要尽量远离市中心，避免环境污染等问题；

文化园一般要聚集在城市中心才能有更好的发展，而旅游园例外；

我们是做什么的

园区一定在建设之初就要清楚，自己是做什么的，是哪个行业领域；并适合的选址和设计；

（2）找到核心行业的龙头

找准自身定位后，如果能够引入这个领域的龙头企业进驻，那么势必会带动更多的配套服务企业也相即入园。攻克一个龙头很重要，但也不要忘了与核心行业相关的产业链群中的中小企业；

比较近的例子就是华为入驻松山湖了；

（3）和区政府站一条线

那么搞定行业龙头企业，自然少不了政府的大力支持，有特给的政策才能更吸引龙头入驻；

与区政府的关系维护就不能少，园区与区镇共荣；

2.3.2招商

（1）围绕核心产业及周边生态去招商

有了产业定位后，剩下的除了攻克龙头，就是对核心定位的产业周边的生态去招商了。

比如上下游供应链接、周边生态链；

产业园，玩的就是产业的生态，生态好了园区才会好；

通过这种方式制定好招商的目标群、目标量、优先级；

（2）优惠政策/营销价格

有了招商目标的细分后，就可以出台园区的优惠政策和营销价格策略了，针对不同企业可有不同政策的组合，找到适合目标企业的组合更容易吸引企业入驻；

2.3.3运营

（1）运营即是招商/PLG

产品设计中有个概念叫PLG——产品驱动的增长，指现在大火的一些产品很多是没有投入过多的产品营销，仅靠产品本身的优质服务和体验吸引更多的用户使用；

运营得好的园区就像这个能提供优质服务和体验的产品，它自有它的魅力，吸引着企业入驻；

（2）适合企业的公共服务

做好企业的公共服务部分，如知识产权登记服务、人事外包服务、企业上市辅导等；

技术服务：知识产权保护、技术实验化验、技术检测认证

金融服务：企业股权融资、企业债券融资、企业上市辅导

市场服务：市场营销策划、市场渠道对接、直接购买产品

人才服务：人才招聘中介、人事外包服务、建立人才市场

信息服务：行业信息交流、科技信息交流、文化信息交流

经营服务：一般事务协调、管理咨询培训、参与企业管理

（3）要谈概念/但不空谈概念

眼下各种概念风生水起，如2.5产业、数字园区、生态园区、智慧城市等；

要拥抱这些概念，了解这些概念，但不是盲目的吹这些概念；

二、关于智慧

1.达到智慧要经历什么

1.1信息化

1.2数字化

1.3智慧化

2.智慧的定义，我们满足了多少

2.1记忆和计算

2.3分析和研判

2.4自驱与决断

3.到达智慧的阻碍有哪些

3.1设备的老旧化

3.2物联技术的手段

3.3感知硬件的发展

3.4数字孪生的精细化

3.5园区管理人员的认知水平

很抱歉，你坚持到这，仍然没能看到你最想看的部分；

关于智慧，无限可能；

我们未来，再谈智慧；