文旅综合体项目开发的三个关键

旅游的本质是消费搬运。文旅名义上搬运的是人，但从经济学的本质来看，搬运的核心是通过人实现消费获得收益，因此实质上是消费能力的搬运。构建吸引力，打造目的地是文旅需要做的事情。因此，文旅运营的基本逻辑结构就是：吸引力大---游客流量大---过夜天数多---消费业态多---度假价值高。基于文旅运营的逻辑，梳理了文旅综合体项目开发的逻辑和重点。

根据实操经验，提炼出了文旅综合体项目开发成功的三个关键：开发前期运营前置（做好产品），网红化休闲商业导入（实现消费），合理有效的营销战略（运营流量）。

1做好产品，开发前期运营前置做规划

文旅项目涉及众多产业，是一个综合性项目，在开发初期，如何形成吸引力、如何形成地产升值、如何快速引爆市场、如何塑造主题形象等都会影响项目的成功开发。因此，在项目开发初期，就需要理清发展思路，要用运营前置的思维做好规划设计。

①找准发展方向，文旅项目最根本的模式是以旅游休闲为引擎，以文化内涵为支撑，以文旅产业聚集为延伸，三者良性互动共同推动区域文化旅游、产业、城镇化的综合发展。

②运用互联网思维，结合业态，整合资源，合作发展，从而实现从土地开发、建筑开发到空间发展的价值，这也是整个社会发展和产业发展的趋势。

③创新打造吸引核，文旅项目成功的关键在于打造特色鲜明的吸引核，将基础资源与文化相结合，对市场形成强劲的吸引力，借助品牌营销，提升项目的内涵品味和知名度。

④打造项目IP，提升项目价值。IP打造的最终目的，是在IP的基础上建立良好的产业生态系统，用一个IP贯穿项目策划规划、建造、投融资、运营等全程，实现IP带来的体验升级与项目价值提升。

第一，挖掘当地最有特色的文化点进行IP开发，通过艺术设计创造饱满的故事角色，形成一个具有目的地文化特色、能够充分展现地方品牌形象的IP。

第二，提炼符号推产品，将IP的故事与自身的特色文化充分融合，形成目的地特有的文化符号。

第三，通过IP产品系列和业态矩阵的构建，把文化符号推广到项目发展体系中，形成文旅产业融合发展的良性生态圈。

旅游目的地在项目的具体落地打造中有很多个从0到1。从规划实施到建设落地是从0到1，从建设落地要具体的运营是从0到1，从开始运营到可持续运营是从0到1。如果没有一个好的运营，那前面所有的努力都会事倍功半；没有好的运营，可持续的运营可能最后功亏一篑。所以旅游目的地（各种旅游项目）一定要有运营思维，而且一开始的顶层设计就要考虑站在运营者的角度去设定项目。如果没有“运营前置”思维，没有运营主体，规划图就是做做样子。

2实现消费，网红化休闲商业业态导入文旅综合体最终的目的是吸引消费，实现消费是最终目标。导入网红化休闲商业业态是成功的关键。休闲商业运营要实现“三化”，即网红化、体验化、全业态化。网红化，主要是通过网红引爆效应带来关注量，然后将关注量转变成粉丝量，如果网红效应不可持续就不能转变成粉丝量，自然也就带动不了粉丝经济结构。体验化的方式就是互动式的结构，是人和场景、人和环境等的互动，如当下比较火的剧本杀、沉浸式的体验方式等，而体验互动化是休闲商业的基本要点。

全业态化，旅游多业态、休闲多业态、生活多业态、度假多业态、康养多业态都在对接，将多个产业结合在一起。

以旅游目标为导向，在对文化资源深度挖掘的基础上，通过休闲、医疗、体育、康养、会展等泛旅游产业的植入，开发具有观光休闲、度假康养、教育研学等多种功能的产品形态。

3运营流量，合理有效的营销战略 新媒体营销：

把握时代脉搏，掌握前沿科技和文创IP，深入旅游景区实践，总结出了“一站式”新媒体营销方法，主要原理是运用新媒体技术和资源，针对各个旅游项目的具体情况，量身定做一整套的营销方案，并实施执行，精准打击，取得良好效果。

坚持好产品自然会说话，回归营销原点，根据景区的特点和文脉，融合当前的网红热点潮流，低成本强创意为景区导入专属的网红IP产品，形成景区具有超级卖点的全新吸引核和宣传爆点，通过新闻记者、网红达人、意见领袖、旅行社户外渠道、新媒体广告等种子媒体，利用抖音短视频、微信大号爆文、病毒视频和事件营销等手段，使得景区的原创IP提升的产品获得海量曝光和精准营销，让景区短时间内变成区域网红旅游目的地。文旅综合体销售战略：首先，先控制量，形成游线动线合一，实现休闲商业和旅游活动的一体化结构。其中，文旅地产和休闲商业地产最重要的就是游线和动线的统一。其次，先租后卖，回租运营卖，炒高口岸、形成升值效应，布局梯度产品空间，实现有序出货，这是一个比较大的销售战略。区域休闲地产的整合开发不是一个点，不是一个结构，而是系统推进的模式结构，由控制点、控制主要游线、控制关键路线，然后形成口岸经济、街区经济、最后带动区域小镇的结构。有效的控制商业地产的价格梯度实现区划模式，是文旅运营和地产运营相互连接构建的逻辑主体。

休闲物业销售：休闲物业销售和本地物业销售有很大不同。休闲物业销售需要运营先行，在运营中才能实现销售。被动式先造房卖房再运营文旅的模式已经终结。

度假物业销售。度假物业销售的关键在于五大文旅产品及运营。度假物业要直接应对度假产品和度假物业产品之间的对接，主要包含亲子、运动、康养、培训、研学五大类产品。这五大类产品都有针对性的客源，和针对性客源所需求的居住型要求，以居住型要求为主的度假地产无论是公寓、别墅还是酒店形态，都要呼应产业形态，和这些产业形态对接的产品才能够有效区划。

声明：图片及部分文字源于网络，侵删