空间印象存量改造专辑：策略+设计，寻找商业新拐点，让存量改造有“计”可循

挑战与机遇总是同生共存，商业地产的世界里，同质化的加剧、电商的崛起、消费群体和消费习惯的变化，无时无刻不在撼动着时代的走向，不管是购物中心、商场、还是商业街，存量商业的发展既面临着挑战，又充满着机遇，有的固守传统，在挣扎中消亡，有的积极转变，在拐点中重生。
而这种求变，早在十几年前就悄然生发，那时候更常见的叫法是“旧改”，空间印象也是从那时起在“旧楼改造，存量提升”的路上迈开步子。

牛津街 | 一笔英伦风焕新老街，书写珠海商业街传奇
珠海，12000㎡

水湾酒吧街 | 老旧超市街变身夜蒲圣地
珠海，15000㎡

城市客栈 | 陈旧工业记忆的重组升值
珠海，12000㎡

老旧项目之所以徘徊在淘汰边缘往往是其起初没有正确的定位或者已经不合时宜，升级改造意味着要重新定位和招商；老旧物业往往存在许多空间体验的硬伤，我们需要构建一个不逊于新建物业甚至在某些方面独具特色的消费空间……撮要删繁，我们不难找到前期工作需要解决的3个问题，①定位的问题 ②设计的问题 ③定位与设计割裂的问题。先定位正确，再设计精彩，是每一个商业地产项目设计的正确思路，不管是新建物业还是存量物业。
 

民国范儿休闲文化港
工业区旧楼的涅槃
黄埔印象
广州•黄埔，10325㎡

这是空间印象六年多前的项目，位于广州黄埔东部工业区深处的商业集中地，狭长式的布局，废弃的铁皮棚，几栋沉淀在历史里的旧建筑，如何重获新生？

▲ 黄埔印象改造前
我们利用策略+设计的力量，从项目的本土文脉延续入手，通过挖掘区域的时代精神，结合政府的发展政策，用最适宜的成本，打造了新的商业聚合点，填补了当地缺乏商业聚集中心的缺口，帮助项目获得新生。
唯有区域资源、地缘文化和本土历史文脉是无法被他人复制的，项目处于广州开发区内，与黄埔军校纪念馆在同一个区域，设计师脑海中立即浮现出极具民国范儿的商业街区场景：黄埔情怀与民国范儿，一个有追求有梦想的商业街区；时间与空间双向行走，一个有故事的商业综合体；一站式时尚生活体验，酒店、美食、购物、KTV、写字楼。

黄埔印象的改造设计，融合了东西方文化的内涵，建筑中有欧式的柱子，拱券的梁，中式的青砖，展现民国时期“西风东渐，洋为中用”的精神。旧工业建筑经过修整、翻新、改造直至改变功能后，重新焕发活力，有利于城市生态环境，益于保持城市的固有文脉，并创造与时代感相符的城市新空间。
改造方案出来后，自然是政府、投资方、市场三方皆大欢喜。项目围墙还没打出，铺面已经预订一空。几个月后，政府也下来红头文件：黄埔印象被评为黄埔区国家电子商务示范基地……

在今天的消费升级以及商业存量时代到来之际，消费者越来越注重消费体验以及购物中心、商业街区的色彩、变化和可玩性，而大多老旧项目缺乏吸引力和核心竞争力，因而“城市更新”、存量商业改造正成为了商业地产行业的主跑道。
万亿级规模的“存量改造”机遇看似诱人，却并不好“啃”。如何让存量商业项目“起死回生”，如何创造新拐点，生发新转机？策略+设计是第一步！

下面我们想通过空间印象近几年操盘过的几个存量改造案例来分享一下——
 

十年万象城，一座上市里，2小时6亿开盘盛况
上市里
烟台，50000㎡

10，项目原名为“万象城”（是烟台当地的“万象城”），这个案名已存在10年之久。

1，一座上市里，我们以老烟台人的集体记忆为引爆点，把在市调中得知的烟台人老话“上市里”作为本案的全新案名，制造戏剧冲突与话题焦点，为“祥隆•上市里”商业街区重新规划出“一里▪九街▪五大主入口及广场▪六大次入口▪两大内街主广场”的品牌版图，在策略先行下进行整体商业氛围营造一体化设计，打造烟台首个全文创的文化休闲购物体验馆。

2、6亿，激发创业者与品牌商的想象和投资热情是商业设计的本质。项目开盘当日，近300套商铺，2小时内，80%去化率，6亿成交额，如此商业开盘佳绩惊艳了整个烟台。

首个码头文化体验街区street mall
桫椤湾
海口，36038㎡

项目位于海口最繁华的美兰区，但远离核心商圈，所在地商业氛围黯淡。在考察海口的商业环境后，我们发现了机会，海口商业与其城市发达程度极度不匹配，还处在第一代街铺和百货过渡到复合型购物中心的进程中，存量及增量都存在同质化严重的问题，功能单一，购物体验感匮乏。如何建立新类别、进行差异化定位及差异化空间设计？打造自带流量的潮流目的地？

▲ 桫椤湾改造前

策略团队把人群锁定在80后、90后，并结合海口海洋城市的特别，提出打造“海口首个码头文化体验街区”的定位。作为南中国重要的海滨旅游城市，码头文化内含了一种包容与开放的精神。围绕航海与码头文化进行建筑与商业的发散，是一个不错的思路。
我们提取轮船主题与码头元素，植入原有建筑，营造集年轻、个性、时尚、娱乐于一街的城市标签，围绕航海与码头文化进行建筑与商业的发散，大胆的用色，夸张的造型，集装箱、缆绳柱、船壳等主题元素的提取形成建筑符号，让空间有更多表情。

商业的正确定位与空间的精彩落地，让桫椤湾的招商如鱼得水。截至2018年中旬，桫椤湾已进驻国内外知名品牌110多家， 其中特色餐饮56家、 休闲娱乐19家、 精品零售30家、 艺术中心6家。开业至今，桫椤湾已成为海口一个具有地标性的商业街区，多次参与举办各类活动、竞赛、获得了社会群众的热烈反响，各入驻商家也尝得了客流的甜头。同时桫椤湾商业项目为当地解决就业人口1500多人，年销售额为3个多亿， 每年为国家创税500万元。各项数据显示桫椤湾的业绩蒸蒸日上。
 

中国首个全场景重现式城市文旅 6D娱购乐园
中房启彩广场
嘉兴，110000㎡

我们常说：“每一座城市都需要一条经典的、具有本土特色的、时尚的商业街来代言。”许多商业地产都面临着“特色危机”，其实不管是商业街，还是购物中心、商业综合体，其所在的城市就是最好的“特色宝库”，深挖在地文化、弘扬本土文化是我们在打造商业地产时始终贯彻的设计内核。

▲ 中房启彩广场改造前
嘉兴，一座厚重却低调的城市，两千多年的人文历史积淀成独属嘉兴的风韵，层峦叠嶂的山光中蕴藏着一池清丽婉转；钟灵毓秀，这里曾涌现出许多活跃于文化界、艺术届、学术界的名人；开天辟地，给嘉兴烙下无法磨灭印记的，还是1921年在南湖荡漾的微波上开启的那场波澜壮阔的历史，那只小船在湖面上倒映出的红色故事。中房启彩广场的故事就从这艘红船开始讲起。

红色文化、名人故事、江南水乡，这一切都是嘉兴的魅力所在，如此丰腴的人文土壤必能滋养出精彩的文旅项目。然而我们发现文旅项目正是嘉兴所缺乏的，于是顺势而为，把中房启彩广场打造成中国首个全场景重现式城市文旅，6D娱购乐园。
在项目整体定位以下又分别有四大特色主题——中国首个红色文化6D主题体验馆；中国首个名人文化全场景体验商街；嘉兴首个诗画浙江主题城市奥莱；嘉兴首个全景儿童主题游乐购物乐园。

摩登重构生活，中国首个解构摩登元素的城市文旅 娱购公园
摩都
贵阳，330000㎡

▲ 摩都改造前
我们从项目自身建筑特色及品牌特色出发，顺势而为，从更摩登更时尚更国际化上去寻找突破口，以魔都起文，以摩登文化带旅，以旅兴商，打造全国首个解构摩登元素的城市文旅、娱购公园。我们引入世界四大魔都的符号、精髓，用波普艺术的形式，对摩登符号进行剖析、解构、重组、调侃、幽默、再创造，通过解构摩登元素重塑一种新的摩登。

项目在贵阳这喀斯特地貌上，台地、错层、起坡、内部有山体，平面布局非常复杂，单单厘清动线和组团就要比一般项目付出多倍的时间和心思，这样分组团设计出来的空间才不致于让消费者迷失，利用不同组团的设计策略营造空间感，同步设计与组团品牌调性相适配的导视设计，一体化设计，才能达到逛街的动感与层次感分明的目的。

围绕着核心策略，我们梳理出摩都的品牌版图——九曲摩街、英格莱街、新宿町、第六大道、春叶塬、龙里口、诺丁山、夜上海。在空间设计上用波普的艺术手法通过解构已有的摩登元素重塑一种新的摩登，并以这种手法贯穿整个项目一体化设计的各个环节。

电影美学与空间体验
撞击出新的商业生机
梅澜坊
长沙，18000㎡

梅澜坊商业街区，位于长沙梅溪湖国际新城，地处梅溪湖北岸，拥有千米核心湖岸线，临近梅溪湖国际文化艺术中心、览秀城、梅溪湖音乐喷泉、岳麓山桃花岭森林公园、大学城等，自然文化气息浓郁，然而项目原先整体缺乏主体性及昭示性，难以有效吸引人流，形成吸睛驻足，及空间串联与引导作用，缺乏形象认知度与互动体验性，空间导视系统形象偏弱，美观性一般且种类单一，绿化及软性装饰的缺失也让商业氛围冷淡。

于商业而言，要想实现可持续发展，就必须赢得消费者的心，体验感强、互动性好，吸引人、留住人的空间才能达到商业上的成功。
梅澜坊商业街改造方案的灵感来源于影片《盗梦空间》，片中一幕幕虚实难辨的影像让人深陷其中，欲罢不能。设计师构想，把超现实主义的概念运用到商业空间中，结合梅溪湖畔的自然生态气息，以视错觉的手法打造各种互动体验装置和美陈小品，创造出新奇特的体验感空间，塑造项目灵魂，制造引擎，吸引人流，为人们带来一个新鲜另类的第三生活空间。

从传统商场到安徽首个室内文创主题街区的进阶
姆咪谷
合肥，6700㎡

项目位于新地购物中心5楼，尽管地处合肥繁华商圈，但是原来的新地购物中心整体空间和业态仍处于传统商场的模式，人流达不到理想的状态，在各方竞争冲击下的每况愈下促使业主力求转型，破旧立新。

消费者已然对同质化购物中心产生免疫力，当体验经济下先制造出冲动，再顺便买买买的时代来临时，我们是否该回归情感，为消费者创造丰富的主题场景，提供良好的空间体验，让体验与消费相互促进。购物中心遍地开花，项目周边更不乏万象城、银泰、万达……必须走差异化路线，异军突起。

我们在市调中当地不乏具有文创思想的人，缺的是一片可供他们种植创意的沃土，文创主题应运而生，尽管项目所在地其他购物中心已有文创业态，但缺乏一个从定位、策略、品牌、业态、空间一体化的文创主题空间，于是，在新地购物中心这一传统商业里开出了一朵绝无仅有的花——安徽首个文创主题室内商业街区。

一个又一个项目的成功改造始终在说明存量盘活的工作思路一定要对——先找到正确的策略定位，再达到精彩的空间设计，从项目整体定位、业态及面积配比、招商招租模拟、投资测算分析、整体规划设计到建筑外观整改、室内设计、景观设计、美陈小品设计、品牌形象设计环环相扣，所以，要找到既懂商业又懂市场的设计团队，破解懂策划的公司不懂设计，懂设计的院不懂商业之痛。

定位、策划及空间设计是基本任务，后期商业经营成功与否才是空间价值的兑现。这种标准体现在空间印象的价值观中：“让项目成功，让客户成功，自己顺便成功。”只有当项目和客户都成功了，设计才是有价值的。所以，设计必须回归商业本质，精准把握及透彻研究消费者需求、市场现状以及未来趋势，唯有这样，存量商业的改造才会是枯木逢春，而非又一次的覆车之轨。